Immobilienkauf wieder attraktiver

In den meisten deutschen Regionen ist bis 2035 mit einer Wertsteigerung von Wohnimmobilien zu rechnen. Zu diesem Schluss kommt das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) in seiner jährlich im Auftrag einer Großbank erstellten Marktanalyse. Im Durchschnitt werde das Preiswachstum von Bestands-Eigentumswohnungen bei 0,4 Prozent jährlich liegen. In dieser Hinsicht wird Leipzig mit 1,9 Prozent p. a. das größte Potenzial zugetraut, gefolgt von den Landkreisen Barnim (1,3), Oberhavel und Konstanz (beide 1,2).

Für Käufer haben sich die Bedingungen im vergangenen Jahr leicht verbessert. So sank der Vervielfältiger (Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete) bundesweit von 26,3 auf 24,8.
Besonders günstig ist er in Worms mit 20,9, in Ludwigshafen am Rhein (21,1) und in Frankenthal/Pfalz (22,3). Am anderen Ende der Skala stehen die Ferienregionen an der Nordseeküste – wer im Kreis Nordfriesland Immobilieneigentümer werden will, muss im Schnitt über 70 Jahresnettokaltmieten auf den Tisch legen.

In 40 der 400 untersuchten Regionen sehen die Analysten „derzeit sehr gute Bedingungen für den Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand“, weil sie einen Vervielfältiger von unter 25 mit einer Wachstumsprognose von mindestens 0,6 Prozent p. a. verbinden. 19 dieser Regionen grenzen direkt an eine der sieben größten deutschen Städte.

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Schufa will Negativeinträge schneller löschen

Wer einen Kredit, etwa für eine Immobilienfinanzierung, erhalten will, muss eine gute Bonität vorweisen können. Das Urteil der Auskunftei Schufa spielt dabei eine wesentliche Rolle. Banken holen es standardmäßig ebenso ein wie Mobilfunkanbieter oder Energieversorger vor einem Vertragsschluss. Wie der Schufa-Score für eine Person genau zustande kommt, ist Betriebsgeheimnis. Klar ist aber: Negativeinträge wegen nicht bezahlter Rechnungen führen zu Abzügen.

Seit Jahresanfang überschattet ein solcher Fehltritt die Kreditwürdigkeit nicht mehr so lange wie zuvor. Statt 36 Monaten wird ein einmaliger Zahlungsverzug nur noch 18 Monate lange gespeichert, solange der geschuldete Betrag innerhalb von 100 Tagen nach einer Mahnung, die der Schufa bekannt ist, beglichen wird. Zudem dürfen in den 18 Monaten keine weiteren Negativmeldungen eingehen. „Die Neuregelung der Speicherfristen bietet Vorteile für beide Seiten: Sie bietet Verbraucherinnen und Verbrauchern, die rasch ihre versäumte Zahlung nachholen, die Chance, schneller ihre Bonität zu verbessern. Davon profitieren auch Unternehmen, die so schneller an ihr Geld kommen“, kommentiert die Schufa-Vorstandvorsitzende Tanja Birkholz.

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Wohnimmobilien verteuern sich erstmals nach zwei Jahren

Die Wohnimmobilienpreise in Deutschland scheinen einen Turnaround hingelegt zu haben: Im zweiten Quartal stiegen sie laut Statistischem Bundesamt um 1,3 Prozent gegenüber Vorquartal, das erste Plus seit zwei Jahren. Im Vergleich mit dem zweiten Quartal 2023 steht zwar noch ein Minus von 2,6 Prozent zu Buche, doch es liegt deutlich unter den Werten der Vorquartale, die zwischen –3,9 und –10,2 Prozent rangierten. Angesichts der zinspolitischen Lockerung im Euroraum breitet sich in der Branche wieder Optimismus aus. Für 2025 rechnen Immobilienanalysten mit einem Preisanstieg von 2,0 Prozent, wie eine Reuters-Umfrage ergab.

Die Gesamtzahlen verdecken dabei gegenläufige Entwicklungen in Deutschland. In dünn besiedelten Regionen sanken die Preise für Wohnungen zuletzt weiterhin, während sie in den sieben größten Metropolen im Schnitt um 1,6 Prozent zulegten. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich dagegen bundesweit, wenn auch mit unterschiedlicher Dynamik: In ländlichen Regionen betrug das Plus 0,9 Prozent, in Großstädten 2,3 Prozent.

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Zinsgipfel überschritten – wie geht es weiter?

Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) die lang ersehnte Wende vollzogen und den Leitzins erstmals seit 2019 wieder gesenkt hat, geben sich Marktbeobachter verhalten hinsichtlich der makroökonomischen Bedeutung. Große Euphorie an den Märkten trat nicht ein, da diese die Zinssenkung „bereits eingepreist“ hatten, wie etwa ifo-Präsident Clemens Fuest erklärte. Seine Erwartung: „Dass weitere Zinssenkungen bald folgen können, ist angesichts deutlich steigender Löhne und verschobener Zinssenkungen in den USA eher fraglich.“

Auch der Versicherer-Gesamtverband GDV geht von einem zähen Abstieg vom Zinsgipfel aus: „Er muss und wird länger dauern als der Weg bergauf, denn die Inflation geht nur langsam zurück. Preise für Dienstleistungen und vor allem die jüngsten Lohnentwicklungen bremsen den Inflationsrückgang spürbar aus. Vor weiteren Zinsschritten sind daher klare Daten nötig, die zeigen, dass der Preisdruck sich verlässlich und dauerhaft abschwächt.“

Kurzfristig sollten Anleger daher nicht auf merkliche konjunkturelle Impulse durch die Zinspolitik setzen. Die sicherheitsorientierten unter ihnen können sich immerhin noch längere Zeit über ein Zinsniveau freuen, das festverzinsliche Assets vergleichsweise attraktiv macht.

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Niedriger Tilgungssatz verlängert und verteuert Immo-Kredite

Auf 1,72 Prozent verringerte sich der durchschnittliche anfängliche Tilgungssatz von Baufinanzierungen im Mai 2024, der niedrigste Wert seit Juli 2011 (1,64 Prozent). Im April waren es noch 1,87 Prozent gewesen. Diese Entwicklung läuft darauf hinaus, dass die Laufzeit der Kredite steigt und insgesamt mehr an Zinsen gezahlt werden muss.

Gleichwohl sehen sich die Kreditnehmer offenbar immer öfter dazu gezwungen, schlechtere Konditionen zu akzeptieren. Der Hauptgrund liegt in der vergleichsweise hohen durchschnittlichen Standardmonatsrate, die sich beispielhaft aus einem Darlehen von 300.000 Euro bei 2 Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehnjähriger Zinsbindung errechnet: Vor zwei Jahren betrug sie noch 1.190 Euro, derzeit liegt sie infolge des gestiegenen Zinsniveaus bei rund 1.460 Euro. Hinzu kommt der Trend, dass Immobilienkäufer immer weniger Eigenkapital einbringen, was zu Risikozuschlägen führt. Im Durchschnitt nehmen sie aktuell 299.000 Euro auf und binden sich gut elf Jahre an die Konditionen.

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Ist die Immobilienpreis-Talsohle durchschritten?

Nachdem die Finanzierungskonditionen sich gegenüber dem letzten Herbst merklich verbessert haben, während die Mieten unablässig steigen, sehen verschiedene Immobilienmarktteilnehmer wieder eine wachsende Kaufbereitschaft. Entscheidend ist für viele Investoren und Selbstnutzer in spe dabei die Frage, ob die Kaufpreise ihre Abwärtsbewegung beendet haben.

Der Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) bejaht sie: Im letzten Quartal 2023 habe es mit einem Plus von 0,6 (Häuser) bzw. 0,8 Prozent (Eigentumswohnungen) gegenüber dem Vorquartal eine Trendwende gegeben. „Die Immobilienpreise dürften damit ihre Talsohle erreicht haben“, prognostizieren die IW-Ökonomen Pekka Sagner und Michael Voigtländer.

Vorsichtiger ist der Verband der Pfandbriefbanken (vdp), der im Schlussquartal 2023 noch einen durchschnittlichen Preisrückgang von 1,6 Prozent festgestellt hat und erst in den kommenden Monaten mit einer Stabilisierung rechnet. Das Jahr 2024 bleibe für die Immobilienbranche „vorerst schwierig“, konstatiert vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

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Immobilienpreise und Mieten entwickeln sich gegenläufig

Laut Statistischem Bundesamt lagen die Immobilienpreise hierzulande 2023 in jedem Quartal um ein Zehntel unter dem Vorjahresniveau. Einen solchen Preisverfall hat Deutschland seit über 60 Jahren nicht mehr erlebt. Nicht in allen Städten gab es indes einen Rückgang – das Hamburger Preisniveau beispielsweise blieb stabil.

(Neu-)Mieter müssen derweil immer tiefer in die Tasche greifen: Im letzten Quartal 2023 wurde vom Institut der deutschen Wirtschaft ein Mietpreisplus von 5,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal registriert. Nach wie vor sind Großstädter besonders betroffen; in Berlin stiegen die Mieten 2023 auf Jahressicht um fast 13 Prozent, im direkten Umland teils noch stärker.

„Die Mieten sind weder gesunken, noch sind sie weniger stark angestiegen“, sagte der Präsident des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten gegenüber dem SWR. Der Grund liege vor allem im nach wie vor eklatanten Missverhältnis zwischen Wohnraumangebot und -nachfrage, an dem sich auch so bald nichts ändern werde: „In den nächsten zwei Jahren wird sich auf der Mieterseite für uns leider nichts Positives tun.“

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Erbpacht – Heimfall

Der Begriff „Heimfall“ im Zusammenhang mit Erbpacht bezieht sich auf das Recht des Grundstückseigentümers, das erbpachtbelastete Grundstück und die darauf errichtete Immobilie zurückzuerhalten, wenn der Erbpachtvertrag endet oder der Erbpachtnehmer gegen bestimmte Bedingungen verstößt.

Der Heimfall tritt in der Regel dann ein, wenn der Erbpachtvertrag ausläuft oder der Erbpachtnehmer gegen vertraglich vereinbarte Bedingungen wie beispielsweise die Erbpachtzahlungen oder die Pflicht zur regelmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks verstößt. In diesen Fällen geht das Eigentum an dem Grundstück und der darauf errichteten Immobilie auf den ursprünglichen Eigentümer zurück.

Der Heimfall ist im Erbpachtvertrag geregelt und kann je nach Vereinbarung unterschiedlich ausgestaltet sein. So kann beispielsweise festgelegt werden, dass der Eigentümer das Grundstück und die Immobilie in dem Zustand zurückerhält, in dem sie sich bei Überlassung an den Erbpachtnehmer befanden. Es können aber auch Regelungen getroffen werden, die dem Erbpachtnehmer ein Vorkaufsrecht oder eine Entschädigung für die Immobilie bei Heimfall einräumen.

Es ist daher wichtig, den Erbpachtvertrag sorgfältig zu prüfen und zu klären, welche Regelungen im Falle des Heimfalls gelten.

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Was ist Erbpacht?

„Erbpacht“ ist ein Rechtsverhältnis, bei dem ein Grundstückseigentümer einem anderen das Recht einräumt, das Grundstück für eine bestimmte Dauer zu nutzen und zu bebauen. Im Gegenzug dafür muss der Erbpachtnehmer eine regelmäßige Pachtzahlung an den Grundstückseigentümer leisten.

Der Erbpachtvertrag wird für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen, die in der Regel zwischen 30 und 99 Jahren liegt. Während dieser Zeit hat der Erbpachtnehmer das Recht, das Grundstück zu bebauen und für eigene Zwecke zu nutzen, beispielsweise für den Bau eines Hauses oder einer Gewerbeimmobilie. Der Erbpachtnehmer trägt in der Regel auch die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks.

Im Unterschied zum Kauf einer Immobilie erwirbt der Erbpachtnehmer bei der Erbpacht kein Eigentum an dem Grundstück, sondern lediglich ein Nutzungsrecht für einen bestimmten Zeitraum. Am Ende der Laufzeit kann der Erbpachtvertrag verlängert werden oder das Grundstück geht in das Eigentum des ursprünglichen Grundstückseigentümers zurück.

Wird der Erbpachtvertrag nicht verlängert, hat der Erbachtnehmer in der Regel Anspruch auf Entschädigung für das Haus oder die Immobilie, die er auf dem Erbpachtgrundstück gebaut oder gekauft hat. Grundlage hierfür sind die vertraglich vereinbarten Regelungen.

Es ist daher wichtig, den Erbpachtvertrag sorgfältig zu prüfen, bevor man sich für eine Erbpacht entscheidet. Es sollte insbesondere geklärt werden, was am Ende der Laufzeit mit dem Haus oder der Immobilie passiert und ob der Erbpachtnehmer eine Möglichkeit hat, den Erbpachtvertrag zu verlängern.

Erbpacht kann für den Erbpachtnehmer eine interessante Option sein, da er dadurch ohne den Erwerb von Grund und Boden eine Immobilie nutzen und bebauen kann. Gleichzeitig behält der Grundstückseigentümer das Eigentum an dem Grundstück und kann nach Ablauf der Erbpacht über das Grundstück wieder frei verfügen.

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Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Ein Nießbrauch und ein Wohnrecht sind beide Nutzungsrechte, die einem Nutzer das Recht geben, eine Immobilie zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen. Allerdings gibt es einige Unterschiede zwischen den beiden Rechten:

Art der Nutzung: Der Nießbrauch gibt dem Nutzer das Recht, die Immobilie zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen, z. B. Mieteinnahmen oder Erträge aus Land- oder Forstwirtschaft. Das Wohnrecht dagegen beschränkt sich auf das Recht, in der Immobilie zu wohnen.

Eigentümerrechte: Der Nießbrauchberechtigte hat in der Regel mehr Rechte an der Immobilie als der Inhaber eines reinen Wohnrechts. Der Nießbraucher kann die Immobilie vermieten, verpachten oder anderweitig nutzen, um daraus Erträge zu ziehen. Der Inhaber eines Wohnrechts hat dagegen nur das Recht, in der Immobilie zu wohnen.

Dauer: Ein Nießbrauch kann auf bestimmte Zeit oder auf Lebenszeit beschränkt sein. Ein Wohnrecht ist in der Regel auf Lebenszeit beschränkt.

Übertragbarkeit: Ein Nießbrauch kann übertragbar sein, d.h. der Nießbraucher kann sein Recht an eine andere Person übertragen. Ein Wohnrecht ist in der Regel nicht übertragbar.
Insgesamt ist der Nießbrauch ein umfassenderes Recht als das Wohnrecht, da er dem Nutzer mehr Rechte an der Immobilie gibt. Das Wohnrecht beschränkt sich auf das Recht, in der Immobilie zu wohnen, und gibt dem Nutzer weniger Kontrolle über die Immobilie selbst.

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Was ist der Unterschied Modernisierungen und Renovierungen?

Modernisierungen und Renovierungen sind zwei verschiedene Arten von Baumaßnahmen, die in der Regel durchgeführt werden, um die Wohnqualität einer Immobilie zu verbessern.
Der Unterschied zwischen Modernisierungen und Renovierungen liegt darin, dass Modernisierungen mehr auf die technische Verbesserung der Immobilie abzielen, während Renovierungen mehr auf die optische Verbesserung abzielen.

Renovierungen beziehen sich auf alle Maßnahmen, die zur Instandhaltung und Verschönerung der Immobilie beitragen, ohne jedoch die Substanz oder den Gebäudebestand wesentlich zu verändern. Zu den typischen Renovierungsarbeiten gehören Malerarbeiten, Bodenbelagswechsel, die Erneuerung von Sanitäranlagen und die Reparatur von Schäden. Renovierungen sind in der Regel eher kosmetischer Natur und dienen dazu, das Aussehen und den Komfort der Immobilie zu verbessern.

Modernisierungen hingegen zielen auf die Verbesserung der technischen Ausstattung und der Energieeffizienz der Immobilie ab. Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen sind die Erneuerung der Heizungsanlage, der Einbau von Photovoltaikanlagen, die Dämmung von Außenwänden und Fenstern, sowie die Installation von Smart Home-Systemen. Diese Maßnahmen dienen dazu, den Energieverbrauch zu reduzieren, den Wohnkomfort zu erhöhen und die Umweltbelastung zu verringern.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Renovierungen eher auf kosmetische Verbesserungen abzielen, während Modernisierungen technische und ökologische Verbesserungen anstreben. Beide Arten von Baumaßnahmen können jedoch dazu beitragen, den Wert und die Wohnqualität einer Immobilie zu steigern.

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